Dobrý odhad se neobejde bez cenové mapy

19. 04. 2021

Kde jsou ty časy, kdy makléřům stačila místní znalost realitního trhu nebo nabídkové ceny z webových portálů.

Ceny nemovitostí se totiž ve všech částech republiky v posledních letech tak změnily, že i zkušení realitní makléři jenom žasnou.

Jistě znáte případy, kdy realitní makléř vyhověl nerealistickým podmínkám prodávajícího, který nejenže nemovitost neprodal, ale také musel na základě nízké poptávky kupujících nakonec cenu snížit.

Jak tedy správně stanovit cenu nemovitosti?

Bez dobrého odhadu se dnes prakticky neobejdeme. Dnes již víme, že cenu neurčují ani tak makléři, znalci, odhadci, prodávající či stát nebo někdo jiný. Skutečně, kdo diktuje obvyklou cenu nemovitostí je sám trh. V dnešní době ale především kupující rozhoduje o tom, jestli si za nabízenou cenu nemovitost v reálném čase, v dané lokalitě a s nabízenými parametry zakoupí anebo ne. Kupující se musí v mhoha případech také spolehnout na odhad z banky, která k ocenění nemovitostí používá výhradně data, která máme k dispozici tj. data z kupních smluv z katastru nemovitostí.

Nezáleží tedy úplně tak na tom, zda je málo bytů tedy málo nabídky a více poptávajících lidí, co chtějí něco koupit. V tomto případě rozhoduje pečlivě zpracovaný odhad, který je sestaven z reálných dat a na takovém základu může realitní profesionál nebo samotný kupující i prodávající stavět.

Proto dnes vidíme po celé republice propastný rozdíl mezi kupními cenami na listinách z katastru nemovitostí a těmi nabídkovými.

Tento obrázek nemá žádný popisek

Profesionální analýza kupních cen z katastru nemovitostí je tedy nejblíže tomu, co určuje realitní trh a odpovídá realitě za přísných analytických podmínek.

Data z kupních listin se musí pečlivě analyzovat a třídit a to tak, že se zohlední všechny nemovitosti na kupní listině a na základě takové analýzy je možné odvodit velmi pravděpodobnou kupní cenu jednotlivých nemovitostí nebo je třeba takové nemovitosti zcela vypustit a do analýzy je vůbec nezapočítávat (mimořádné vlivy např. podvody, spřízněné osoby, podíly, úplatné převody aj.). Pro přesnou analýzu dat poskytuje katastr veškeré kupní ceny v celé ČR od roku 2014. Veškeré nemovitosti jsou tedy přesně definované včetně jejich vlastníků, vlastnických práv aj. a dá se na ně spolehnout při profi odhadu, který nabízí od roku 2013 cenovaMapa.cz.

Tento obrázek nemá žádný popisek

Data z katastru nemovitostí používají nejen realitní makléři ale také soudní znalci a odhadci, kteří následně nemovitosti oceňují pro banky a jiné instituce.

Z toho plyne pro realitní i hypoteční makléře nejedna výhoda. Mohou počítat s tržní cenou, která je určena z cen, které prošly katastrem nemovitostí a jsou tedy konečné (pokud jsou zanalyzované) a mohou se spolehnout na to, že kupujícímu banka jeho hypoteční úvěr schválí a bude mít dostatek finančních prostředků na pokrytí celé realitní transakce. Od 1.1.2021 je tato povinnost používat data z kupních listin dokonce zakotvena v zákoně a má významný dopad na zpracování určení ceny nemovitostí a pro zpracování odhadu pro banky.

Makléř se také může spolehnout na to, že k prodávajícímu půjde s profesionálním odhadem a ne s odhadem, kde je jako primární zdroj použita nabídková cena z různých portálů.

Profesionální cenový odhad je tedy k nezaplacení.

Tento obrázek nemá žádný popisek

A co nabídková cena?

Nabídkové ceny jsou pro správný odhad v současné době bezcenné a nedají se použít k oceňování nemovitostí.

Jediné, co můžeme bezpečně použít, jsou informace z nabídek inzerce pro korekci kupních cen z katastru nemovitostí.

Nabídkové ceny totiž neodpovídají tomu, co je následně zapsáno v kupních listinách na katastru a nedají se proto použít ani pomocí koeficientu korekce právě pro jejich časovou a lokální odlišnost.

Co se týče věrohodnosti zapsaných textů v inzerci, to už je na posouzení každého z nás. Víme ale, že do inzerce se nepopisují negativní informace o nemovitosti, dokonce se zastírají, a naopak se vyzdvihují pozitivní informace, které se přeceňují. Makléři často píší nesprávně údaje o nemovitosti jako je adresa, plocha nebo stav apod.

Vyplývá to z analýzy nabídek za posledních dvanáct let a z analýzy dat z katastru nemovitostí, které společnost OctopusPro poskytuje ve své další aplikaci Realstat (Investiční nemovitosti, analýza realitního trhu, prognózy cen, statistiky, cenové indexy).

Jaké je tedy nejlepší řešení?

Jako nejlepší se tedy jeví, propojit data z katastru nemovitostí s informacemi z nabídek inzerátů z realitních serverů a takovým způsobem s nimi pracovat. Data z realitních serverů pečlivě zkoumat a vyhodnocovat.

Stěžejní pro profesionální odhad budou vždy data z katastru nemovitostí. Informace z inzerce budou sloužit jako podpůrný nástroj k doladění tržní ceny nemovitosti a nikdy to nemůže být naopak.

CenovaMapa.cz od společnosti OctopusPro nabízí data z katastru nemovitostí, a to od roku 2014, ale také nabídkové ceny, prodeje, pronájmy a veškeré kategorie (byt, dům, pozemek) pro určení profesionálního odhadu, za posledních 12 let.

Nabídkové ceny z více než osmdesáti zdrojů jsou pro všechny již pět let v cenovaMapa.cz od společnosti OctopusPro zcela zdarma. Stačí se zaregistrovat.

V cenové aplikaci také zdarma naleznete informace o pronájmech v celé ČR.

Profi online odhad vypočítaný z dat z listin na katastru nemovitostí máte k dispozici ihned, na pár kliknutí s celou její historií od roku 2013 (prosinec).

Monitoringem realit a následnou analýzou realitního trhu se zabýváme více jak 12 let a s daty dokážeme téměř cokoliv. Veškeré naše aplikace si sami vyvíjíme. Využíváme také našich zkušeností a praxe z realitního oboru ve kterém se pohybujeme více jak 15 let.

Pokud chcete vyzkoušet online odhad CenovaMapa.cz, stačí nás kontaktovat na telefonním čísle: 778 055 776.

Cenovamapa.cz
 
 
Video prezentace Vstoupit do aplikace  

Aktuality:

Další aktuality
Konečně pro lidi!
Chci vědět více o cenových mapách...
Poraďte mi, jak aplikace
cenových map funguje?
  Cenové mapy, které
vám pomáhají vydělávat...
Jak ocenit nemovitost?
Jak zjistit cenu bytu nebo domu?